Phong Minh To
Đặt Lịch 1:1 Book 1:1 Call
☰
Trang Chủ Home Tất Cả Bài Viết All Articles Thị Trường Sherman/DFW Sherman/DFW Market Hỏi Đáp FAQ
Hướng dẫn từng bướcStep-by-step guide •

Quy trình mua nhà ở Texas The Texas home buying process

Từ pre-approval đến lúc nhận chìa khóa, đây là các bước khi gia đình mua một căn nhà có sẵn (resale) ở Texas bằng khoản vay. Chạm vào từng bước để xem ai làm gì, từ lúc chuẩn bị tài chính đến khi nhận nhà.
From pre-approval to receiving your keys, these are the steps when a family buys an existing (resale) home in Texas with a mortgage. Tap any step to see who does what, from preparing your finances to getting the home.

Từng bước, ai làm gì Step by step: who does what

Chạm vào một bước để mở chi tiết. Màu của nhãn cho biết ai phụ trách bước đó. Tap a step to open the details. The badge color shows who handles it.

Gia đình muaRealtorNgân hàng cho vayCông ty TitleThanh tra / Thẩm định

Giai đoạn 1Chuẩn bị tài chính và tìm nhà

  1. 1
    Pre-approvalNgân hàng cho vayLender xem thu nhập, tài sản và credit của gia đình rồi cho một con số vay tối đa.
    Lender xem thu nhập, tài sản và credit của gia đình rồi cho một con số vay tối đa. Pre-approval dựa trên giấy tờ đã được kiểm tra, khác với prequalification dựa trên lời khai chưa kiểm tra (theo CFPB).
  2. 2
    Tìm và xem nhàRealtorRealtor lọc nhà theo ngân sách, khu vực, học khu.
    Realtor lọc nhà theo ngân sách, khu vực, học khu. Gia đình đi xem nhà và chọn căn muốn mua.

Giai đoạn 2Trả giá và ký hợp đồng

  1. 3
    Gửi offerRealtorRealtor soạn hợp đồng TREC (One to Four Family Residential Contract, Resale) cùng Third Party Financing Addendum cho khoản vay: giá, tiền cọc, số ngày option period, ngày closing.
    Realtor soạn hợp đồng TREC (One to Four Family Residential Contract, Resale) cùng Third Party Financing Addendum cho khoản vay: giá, tiền cọc, số ngày option period, ngày closing.
  2. 4
    Điểm rẽ nhánh 1/3Seller trả lời?RealtorNgười bán có thể đồng ý, trả giá lại (counter) hoặc từ chối.
    Người bán có thể đồng ý, trả giá lại (counter) hoặc từ chối. Nếu counter hoặc từ chối, cả nhà cùng xem lại giá và điều kiện rồi gửi offer mới.

    Các hướng đi

    • Đồng ý → Ký, nộp cọc (bước 5)
    • Counter → quay lại bước 3
  3. 5
    Ký, nộp cọcGia đình muaNgày hai bên ký xong là Effective Date.
    Ngày hai bên ký xong là Effective Date. Theo hợp đồng TREC, trong 3 ngày sau Effective Date người mua phải nộp earnest money (tiền cọc) và option fee cho escrow agent. Nếu ngày cuối rơi vào cuối tuần hoặc ngày lễ thì dời sang ngày làm việc kế tiếp. Trễ hạn có thể mất quyền hủy tự do.
  4. 6
    Title mở hồ sơCông ty TitleTitle company giữ tiền cọc, tra lịch sử sở hữu (title) và gửi title commitment.
    Title company giữ tiền cọc, tra lịch sử sở hữu (title) và gửi title commitment. Hợp đồng ghi người bán phải đưa commitment trong 20 ngày sau khi title company nhận hợp đồng. Người mua có thể phản đối bằng văn bản nếu title có vấn đề.

Giai đoạn 3Option period, kiểm tra và thẩm định

  1. 7
    Nộp đơn vayNgân hàng cho vayGia đình nộp đơn vay và giấy tờ đầy đủ.
    Gia đình nộp đơn vay và giấy tờ đầy đủ. Lender phải gửi Loan Estimate trong vòng 3 business days sau khi nhận đơn (CFPB). Bộ phận underwriting kiểm tra hồ sơ và đặt appraisal.
  2. 8
    Home inspectionThanh tra / Thẩm địnhInspector có giấy phép TREC kiểm tra hệ thống điện, nước, mái, nền móng.
    Inspector có giấy phép TREC kiểm tra hệ thống điện, nước, mái, nền móng. Việc này làm trong option period, khi gia đình còn quyền hủy hợp đồng.
  3. Điểm rẽ nhánh 2/3Inspection ổn?Gia đình muaCó ba hướng: chấp nhận nhà như hiện trạng, thương lượng sửa chữa hoặc credit bằng một amendment, hoặc hủy hợp đồng trong option period.
    Có ba hướng: chấp nhận nhà như hiện trạng, thương lượng sửa chữa hoặc credit bằng một amendment, hoặc hủy hợp đồng trong option period.

    Các hướng đi

    • Ổn → Closing Disclosure (bước 11)
    • Có lỗi → Sửa chữa hoặc credit
    • Hủy → Hủy trong option
  4. Nhánh phụSửa chữa hoặc creditRealtorRealtor đưa danh sách vấn đề cho bên người bán và thương lượng sửa chữa hoặc một khoản credit.
    Realtor đưa danh sách vấn đề cho bên người bán và thương lượng sửa chữa hoặc một khoản credit. Thỏa thuận được ghi thành amendment cho hợp đồng.
  5. Nhánh phụHủy trong optionGia đình muaGửi thông báo hủy trước 5:00 pm giờ địa phương của ngày cuối option period.
    Gửi thông báo hủy trước 5:00 pm giờ địa phương của ngày cuối option period. Earnest money được hoàn lại; option fee không hoàn lại.
  6. 9
    AppraisalThanh tra / Thẩm địnhAppraiser do lender thuê đến xem nhà và định giá.
    Appraiser do lender thuê đến xem nhà và định giá. Lender chỉ cho vay dựa trên giá trị này (thường). Gia đình trả phí appraisal.
  7. 10
    Điểm rẽ nhánh 3/3Đủ giá?Ngân hàng cho vayNếu appraisal thấp hơn giá mua, có ba hướng: thương lượng giảm giá, gia đình bù phần chênh bằng tiền mặt (thường), hoặc dùng quyền chấm dứt theo Third Party Financing Addendum.
    Nếu appraisal thấp hơn giá mua, có ba hướng: thương lượng giảm giá, gia đình bù phần chênh bằng tiền mặt (thường), hoặc dùng quyền chấm dứt theo Third Party Financing Addendum.

    Các hướng đi

    • Đủ → Closing Disclosure (bước 11)
    • Thấp → Giảm giá hoặc bù
    • Hủy → Hủy theo TPFA
  8. Nhánh phụGiảm giá hoặc bùRealtorRealtor đề nghị người bán giảm giá, hoặc gia đình quyết định bù phần chênh.
    Realtor đề nghị người bán giảm giá, hoặc gia đình quyết định bù phần chênh. Mọi thay đổi ghi thành amendment.
  9. Nhánh phụHủy theo TPFAGia đình muaTheo Third Party Financing Addendum 2B, nếu lender xác định nhà không đạt yêu cầu (gồm appraisal) thì người mua có thể hủy chậm nhất ngày thứ 3 trước Closing Date, kèm văn bản của lender.
    Theo Third Party Financing Addendum 2B, nếu lender xác định nhà không đạt yêu cầu (gồm appraisal) thì người mua có thể hủy chậm nhất ngày thứ 3 trước Closing Date, kèm văn bản của lender. Earnest money được hoàn lại.

Giai đoạn 4Closing và nhận chìa khóa

  1. 11
    Closing DisclosureNgân hàng cho vayLender duyệt xong và gửi Closing Disclosure.
    Lender duyệt xong và gửi Closing Disclosure. Luật yêu cầu gia đình nhận tối thiểu 3 business days trước closing, để đối chiếu với Loan Estimate.
  2. 12
    Walk-throughGia đình muaThường gia đình đi xem lại nhà trước khi ký, để chắc nhà còn nguyên trạng và các món sửa đã xong.
    Thường gia đình đi xem lại nhà trước khi ký, để chắc nhà còn nguyên trạng và các món sửa đã xong. Đây là thông lệ, không phải điều bắt buộc theo TREC hay CFPB.
  3. 13
    Ký closingCông ty TitleGia đình ký giấy tờ tại title company, mang theo tiền down payment và closing cost.
    Gia đình ký giấy tờ tại title company, mang theo tiền down payment và closing cost. Người bán ký general warranty deed. Earnest money được tính vào tiền mua.
  4. 14
    Nhận chìa khóaGia đình muaHợp đồng thường ghi giao nhà "upon closing and funding".
    Hợp đồng thường ghi giao nhà "upon closing and funding". Sau khi dọn vào ở, nộp homestead exemption tại appraisal district của county: miễn $140,000 giá trị tính thuế học khu (school district), hạn chung là trước ngày 1 tháng 5.
Buyer familyRealtorLenderTitle companyInspector / Appraiser

Stage 1Financing and home search

  1. 1
    Pre-approvalLenderThe lender reviews income, assets and credit and states how much it is willing to lend.
    The lender reviews income, assets and credit and states how much it is willing to lend. A preapproval rests on verified documents; a prequalification may rest on unverified information (CFPB).
  2. 2
    Tour homesRealtorYour Realtor filters homes by budget, area and school zone.
    Your Realtor filters homes by budget, area and school zone. You tour and choose the home you want.

Stage 2Offer and contract

  1. 3
    Send offerRealtorYour Realtor prepares the TREC One to Four Family Residential Contract (Resale) with the Third Party Financing Addendum: price, deposit, option period days, closing date.
    Your Realtor prepares the TREC One to Four Family Residential Contract (Resale) with the Third Party Financing Addendum: price, deposit, option period days, closing date.
  2. 4
    Decision point 1/3Seller reply?RealtorThe seller can accept, counter or reject.
    The seller can accept, counter or reject. If countered or rejected, you review price and terms and send a new offer.

    Possible outcomes

    • Accept → Sign, pay deposit (step 5)
    • Counter → back to step 3
  3. 5
    Sign, pay depositBuyer familyThe day both sign is the Effective Date.
    The day both sign is the Effective Date. Under the TREC contract, within 3 days after the Effective Date the buyer must deliver earnest money and the option fee to the escrow agent. A weekend or legal holiday moves the deadline to the next business day. Missing it can cost the free right to terminate.
  4. 6
    Title opens fileTitle companyThe title company holds the deposit, researches ownership (title) and issues a title commitment.
    The title company holds the deposit, researches ownership (title) and issues a title commitment. The contract says the seller must furnish it within 20 days after the title company receives the contract. The buyer may object in writing to title defects.

Stage 3Option period, inspection and appraisal

  1. 7
    Loan applicationLenderYou submit the full loan application.
    You submit the full loan application. The lender must send a Loan Estimate within three business days of receiving it (CFPB). Underwriting reviews the file and orders the appraisal.
  2. 8
    Home inspectionInspector / AppraiserA TREC-licensed inspector checks electrical, plumbing, roof and foundation.
    A TREC-licensed inspector checks electrical, plumbing, roof and foundation. This happens inside the option period, while you still hold the right to terminate.
  3. Decision point 2/3Inspection OK?Buyer familyThree paths: accept the home as is, negotiate repairs or a credit by amendment, or terminate within the option period.
    Three paths: accept the home as is, negotiate repairs or a credit by amendment, or terminate within the option period.

    Possible outcomes

    • OK → Closing Disclosure (step 11)
    • Issues → Repairs or credit
    • Exit → Terminate in option
  4. Side pathRepairs or creditRealtorYour Realtor sends the issue list to the seller and negotiates repairs or a credit, recorded as a contract amendment.
    Your Realtor sends the issue list to the seller and negotiates repairs or a credit, recorded as a contract amendment.
  5. Side pathTerminate in optionBuyer familyGive notice of termination by 5:00 p.m.
    Give notice of termination by 5:00 p.m. local time on the last day of the option period. Earnest money is refunded; the option fee is not.
  6. 9
    AppraisalInspector / AppraiserThe lender's appraiser visits and values the home.
    The lender's appraiser visits and values the home. The lender lends against that value (typically). The buyer pays the appraisal fee.
  7. 10
    Decision point 3/3Value OK?LenderIf the appraisal comes in below the price there are three paths: renegotiate the price, pay the difference in cash (typically), or use the right to terminate under the Third Party Financing Addendum.
    If the appraisal comes in below the price there are three paths: renegotiate the price, pay the difference in cash (typically), or use the right to terminate under the Third Party Financing Addendum.

    Possible outcomes

    • Yes → Closing Disclosure (step 11)
    • Low → Lower price or cover
    • Exit → Terminate (TPFA)
  8. Side pathLower price or coverRealtorYour Realtor asks the seller to lower the price, or you decide to cover the gap.
    Your Realtor asks the seller to lower the price, or you decide to cover the gap. Changes go into an amendment.
  9. Side pathTerminate (TPFA)Buyer familyUnder Third Party Financing Addendum 2B, if the lender finds the property does not meet its requirements (including appraisal), the buyer may terminate on or before the 3rd day before the Closing Date with the lender's written statement.
    Under Third Party Financing Addendum 2B, if the lender finds the property does not meet its requirements (including appraisal), the buyer may terminate on or before the 3rd day before the Closing Date with the lender's written statement. Earnest money is refunded.

Stage 4Closing and keys

  1. 11
    Closing DisclosureLenderThe lender finishes approval and sends the Closing Disclosure.
    The lender finishes approval and sends the Closing Disclosure. You must receive it at least three business days before closing so you can compare it with the Loan Estimate.
  2. 12
    Walk-throughBuyer familyBuyers typically walk the home again before signing to confirm its condition and finished repairs.
    Buyers typically walk the home again before signing to confirm its condition and finished repairs. This is common practice, not a TREC or CFPB requirement.
  3. 13
    Sign at closingTitle companyYou sign at the title company and bring the down payment and closing costs.
    You sign at the title company and bring the down payment and closing costs. The seller signs a general warranty deed. Earnest money is applied at closing.
  4. 14
    Get the keysBuyer familyThe contract typically delivers possession "upon closing and funding".
    The contract typically delivers possession "upon closing and funding". After you move in, file the homestead exemption with your county appraisal district: $140,000 off the school district taxable value; general deadline is before May 1.

Nguồn chính thứcOfficial sources

Các mốc thời gian lấy từ mẫu hợp đồng TREC 20-19 (hiệu lực 07/01/2026) và Third Party Financing Addendum 40-11. Số ngày option period và các điều khoản cụ thể do hai bên thỏa thuận trong từng hợp đồng. Đây là thông tin tham khảo chung, không phải tư vấn pháp lý. Deadlines come from TREC contract form 20-19 (effective 07/01/2026) and Third Party Financing Addendum 40-11. The option period length and other terms are negotiated in each contract. This is general information, not legal advice.

Có câu hỏi về bước nào? Phong sẵn lòng giải thích. Questions about any step? Phong is happy to explain.

Đặt Lịch 1:1 TidyCal Schedule 1:1 Call

Phong Minh To · Licensed Texas REALTOR® · TREC #843757 · eXp Realty Texas